El sector sociosanitario, el de los centros residenciales de personas mayores y el senior living –formado por complejos independientes con determinados servicios, el cohousing, el coliving, los senior resorts…– sigue despertando el interés de los inversores. Las razones: un mercado que todavía está madurando, con unos datos demográficos que soplan a favor y una ubicación meditarránea muy atractiva para los jubilados extranjeros.

Según el último informe de julio de 2023 de la consultoría inmobiliaria JLL –Healthcare y later living: un sector anticíclico impulsado por los sólidos fundamentales de la demanda–, el sector apunta hacia una marcada brecha entre la oferta y la demanda. Si nos atenemos a los datos en España, la población mayor (por encima de los 64 años), en 2022, ya representa el 20% de la población total, lo que equivale a unos 9,6 millones de personas; y esa cifra se estima que se alce hasta los 11,7 millones en 2030, un 24% del total. La oferta de camas el año pasado era de 385.000 y, para 2023, la previsión de stock es de 408.000, de las que un 19% se destinarán a plazas residenciales de menor tamaño (por debajo de las 50 plazas). 

Así, el ratio de cobertura de plazas residenciales en España es del 4,11 por cada 100 habitantes –el criterio de la Organización Mundial de la Salud (OMS) es que son necesarias 5 plazas por cada 100–, ocupando la decimotercera posición en Europa, y muy lejos del primer puesto de Países Bajos (7%). “El indicador de referencia de la OMS –detalla el informe de JLL– se corresponde con una demanda de 476.300 personas en España” y, dado el actual ratio de cobertura nacional, “calculamos que existiría un déficit de más de 119.300 camas solo para satisfacer la demanda actual, y estimamos que esta demanda insatisfecha pueda alcanzar las 124.700 camas en 2025”.

Otro dato interesante a valorar es la tasa de dependencia en España, que según el citado informe se sitúa cerca del 31%, ligeramente por debajo del promedio europeo (33%). Las previsiones para 2050 de nivel de dependencia ascienden hasta el 60%, (frente al 52% en Europa), “solo por detrás de países como Portugal y Grecia que alcanzarán niveles de dependencia del 63%, y de Italia (62%)”, concreta el estudio.

¿Cómo afectan todas estas cifras al mercado español? Según el citado informe, la inversión en el sector healthcare y later living aumentó a una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 18% en el periodo 2018-2022. Sin embargo, la actividad inversora se ha moderado a comienzos de este año, con 34 millones de euros de inversión en el primer trimestre, lo que supone una caída trimestral del 23%. Además, la inversión en 2022 fue de 433 millones de euros, lo que representó una bajada anual del 26%.

Un dato positivo es el relativo a la rentabilidad del sector, que en España es del 5,25%, tras aumentar 75 puntos básicos en el último año. Es decir, que en cuanto a rentabilidad solo se sitúa por debajo de otros productos inmobiliarios como los centros comerciales y los parques de medianas, pero supera a las residencias de estudiantes, la logística o las oficinas. Además, es el sector que más variación ha tenido en el segundo trimestre del año, con 25 puntos básicos.

El informe de JLL señala también que, pese a la ralentización, el interés inversor en el sector healthcare y later living español sigue al alza y el modelo senior living continuará creciendo.

Así, y según las estimaciones del Observatorio Sectorial DBK Informa, la oferta privada de senior living en España se concentra en unos 70 complejos, con una dotación total de alrededor de 3.650 viviendas. “El 63% de esta capacidad de alojamiento corresponde a apartamentos de promoción libre, el 21% a apartamentos concertados con la Administración y el 16% restante a senior resorts, ubicados en su mayoría en la costa y con una elevada orientación a clientes extranjeros”, concreta Juan Ortín, director del Observatorio Sectorial DBK Informa.

Es decir, añade Ortín, “España disfruta de una posición de privilegio como zona de ubicación de complejos residenciales destinados a la población senior europea, cada vez más envejecida, gracias a sus condiciones climáticas y su buena imagen exterior en cuanto a dotación de infraestructuras de transportes y sanitarias”.

Debido a estas características y a que la dotación privada y pública de viviendas para mayores en el país es actualmente insuficiente, con una baja penetración de estos productos en comparación con otros mercados europeos, el sector senior living tiene “un notable potencial de crecimiento”, asegura el director del observatorio. De esta forma, continúa, “se prevé una aceleración del crecimiento del volumen de negocio, en un escenario de ascenso de la demanda e impulso a la apertura de nuevos complejos en proyecto”, además de “una creciente intervención de inversión extranjera”.

Otro informe de EAE Business School estima que España incrementará su cuota de mercado senior living en más del 10% hasta superar el 30% en los próximos 30 años. Una tendencia similar a la que tienen otros países europeos en el último lustro. Para Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare en Savills, “España es un mercado clave para el senior living en Europa”, con la existencia de “proyectos muy interesantes en marcha”. Béjar señala que “se están sentando las bases para distintos modelos de negocio y formatos diferentes dirigidos a perfil local o internacional, y es un momento de oportunidad con bolsas de suelo muy interesantes y donde ya algunos inversores piensan desarrollar para operar ellos mismos el negocio sin necesidad de contar con un partner en la parte operativa”.

Sin embargo, y pese a la alta inversión en el territorio nacional en este tipo de activos inmobiliarios, muchos de los productos ofertados se enfocan a un público senior con un alto poder adquisitivo, un perfil con un gran porcentaje de jubilados extranjeros. “A pesar de que España es uno de los países más longevos de la Unión Europea, en este tipo de activos aún contamos con tasas de penetración significativamente inferiores a otros países en los que están mucho más consolidados. EE UU, Australia o Reino Unido son los que están más consolidados a día de hoy y otros, como Francia, Bélgica o Alemania, muestran menos madurez, pero están experimentando un rápido crecimiento”, remarca Juan Manuel Pardo, director de Living JLL España.

Pardo subraya que, debido a esta falta de madurez del senior living español, el producto despierta mayor interés “en población extranjera en cuyos países de origen este modelo residencial está más extendido”. Por todo esto, el director de Living JLL España estima que el segmento que “tendrá mayor crecimiento será aquel enfocado a la población con una capacidad económica por encima de la media, que podrán asumir con mayor facilidad el, por ahora, relativamente elevado coste de los servicios”.

El contexto actual en España, marcado por este gran envejecimiento poblacional y por la necesidad de aumentar la oferta, propicia que el sector healthcare tenga un gran potencial para los próximos años. No obstante, ¿cuáles son las posibles amenazas –así como las oportunidades– que planean en el horizonte para este tipo de productos senior? 

“Nos encontramos ante una situación de cierta ralentización de la actividad de inversión a nivel global en el primer semestre del año. El apetito inversor continúa, pero la falta de producto limita la actividad transaccional”, subraya el director de Living JLL España. La inflación, añade Pardo, “es uno de los mayores retos a los que se ha enfrentado el sector en los últimos meses. Pero si nos fijamos en el medio y largo plazo, probablemente, los cambios normativos o la incertidumbre regulatoria sumado a la dificultad de encontrar personal cualificado en algunas regiones suponen las mayores amenazas”.

En una línea similar se posicionan en Savills. Béjar apunta que una de las dificultades para el senior living será “la adaptación a las distintas regulaciones en las comunidades autónomas”. Precisamente, desde la consultora –indica su directora de Healthcare– “estamos trabajando de manera conjunta con operadores, despachos de abogados y patronales buscando un equilibrio que permita seguir desarrollando camas, a un precio competitivo con un régimen de concierto adecuado y suficiente”. Béjar recuerda, además, que los activos que no cumplen con los nuevos requerimientos, el uso de nuevas tecnologías y los criterios de sostenibilidad “deben renovarse porque esas plazas también son necesarias para la previsión de demanda creciente”.

Por su parte, Ortín cree que la coyuntura económica actual es uno de los mayores riesgos para España y limitará a corto plazo el crecimiento del volumen de negocio, lo cual “motivará una pérdida de poder adquisitivo de las familias y una mayor sensibilidad de los clientes al precio”. Cabe señalar también, prosigue el director del Observatorio Sectorial DBK Informa, “la amenaza que supone la subida de los tipos de interés y su impacto en los costes financieros de los operadores y en la inversión empresarial”.

Por el contrario, y en cuanto a las oportunidades del sector, Pardo asegura que, precisamente, la baja ratio de cobertura ofrece la posibilidad de grandes inversiones en el territorio nacional. Es decir, sus debilidades hoy son una fortaleza en su objetivo de seguir creciendo: “El envejecimiento de la población española y la proporción de personas jubiladas seguirá al alza en los próximos años, a ello contribuirá, en gran medida, la salida del mercado laboral de la generación baby boom que ya ha empezado a jubilarse”.

Ortín añade que “la diversificación de las empresas del sector hacia otras áreas de actividad, como centros dirigidos a colectivos desfavorecidos y de salud mental, ayuda a domicilio, teleasistencia o gestión de centros de día supone otra oportunidad para su crecimiento”. En DBK Informa están convencidos de que las previsiones de evolución del sector para los próximos años son positivas, “lo que se traducirá en altos grados de ocupación de los centros y seguirá incentivando las inversiones en ampliación de la oferta”.

En un sentido similar, Béjar explica que el sector de los centros residenciales, por ejemplo, tiene “la capacidad real de mejorar el parque de residencias de mayores español gracias al interés por parte de inversores a largo plazo que conocen muy bien el sector y tienen además muy claro el componente social de este tipo de activos en sus políticas de ESG”. Desde Savills estiman que “hay margen para el desarrollo de hasta unas 50.000 nuevas camas en España, y recorrido en la transformación de una parte importante de la dotación existente”. 

El alto potencial de negocio del sector senior living está atrayendo, a su vez, mucho capital procedente de fondos, gestoras, aseguradoras, inmobiliarias y socimis. En el caso del mercado nacional, la pregunta sería saber qué es lo que lo diferencia de otros mercados para atraer inversión. Pardo entiende que los inversores se sienten atraídos “por los sólidos fundamentales del mercado español: casi el 30% de la población está comprendida en la franja de entre 55 y 84 años, un porcentaje que irá aumentando; además, contamos con más de 300.000 extranjeros de más de 55 años que se han trasladado a nuestro país. A esto debemos sumar una climatología muy favorable”. Todo esto, dice, provoca que España sea un “lugar idóneo y con grandes perspectivas de crecimiento”, con “una fuerte demanda tanto por parte de nacionales como de extranjeros”.

La directora nacional de Healthcare de Savills opina que España es “un país perfecto para la silver economy, con infraestructuras de salud y conexiones con el resto del mundo fantásticas, calidad de vida y asequible, en comparación con Europa para perfiles muy diversos”. Cada inversor u operador –continúa– “se enfoca en el nicho de mercado y marco legal en el que se siente más confortable para desarrollar su modelo y esto ya está aquí. Ya estamos viendo un desembarco, quizás silencioso, pero constante de operadores de senior living extranjeros, de nacionalidades muy diversas (EE UU, Reino Unido y Australia) aterrizando sus modelos de explotación en el arco Mediterráneo y Andalucía”.

Sin embargo, y pese a las buenas perspectivas, Ortín advierte que “el sector no está exento de riesgos”, destacando “la elevada inversión necesaria para acometer proyectos de apertura de nuevos centros y la incertidumbre que despierta un mercado todavía incipiente y poco testado en España”. Además, añade que “se trata también de un producto que, si bien se irá diversificando para atender a diferentes segmentos de demanda, implica un esfuerzo económico que puede representar un obstáculo para los clientes potenciales”.